澳門樓宇買賣手續程序

第一步：置業前的考慮

1、租樓好定係買樓好？
置業前，買家要先想清楚自己置業的目的是什麼，比較一下究竟是「租樓」抑或是「買樓」較適合自己。租、買各有優缺點，在成本、風險、穩定性等方面各有長短，買家可根據自己的需要而作出選擇。請參考看比較一覽表。 另外，一些問題如「是否短期居留？工作及財政狀況是否穩定？是否想取得名校學校網絡？對地產市道是否抱樂觀態度？是否想趁低吸納？」等，都要細心考慮，最重要的是要視乎自己的需要去選擇。

2、究竟買一手樓還是買二手樓？
買家決定了買樓的話，買樓前便要先決定要購入「一手樓盤」抑或是「二手物業」。請參看從按揭及風險的角度去比較一覽表。

3、了解自己的財務狀況
買家在決定買哪一類物業時，如「一手樓」或「二手樓」，應清楚了解自己的財務狀況才作出決擇，財務狀況絕對是影響購入哪一種物業的關鍵。目前政府提供了多款置業貸款計劃：單身首置、首次置業貸款及自置居所貸款計劃，對一般買家來說都十分重要，所以要了解多些這些計劃的申請須知及貸款條件等詳細資料。 另外，買家要衡量自己的供款能力，預算可負擔的每月供款，以及供款開支佔每月開支的比例。有關按揭的詳細資料及須知，可參看按揭須知。

第二步:搵樓

1、邊區最好住？
擇地而住，選擇一個適合自己居住的地區是相當重要。要考慮到的因素主要有該區的樓價及升值潛力，還有該區的土地規劃。會不會有大型工程陸續展開亦都是一個值得關注的問題，因為單位的景觀及生活環境均會受到很大的影響。
置業人士 首先設定自己心目中的居住地區應有條件，例如對交通設施、學校網、公共設施、食肆、購物設施，以及環境和治安質素的要求等，將每一項條件排序，認為最應有的地區條件放在最前，如此類推。這樣做買家便能清楚自己最需要的是什麼。

2、選擇怎樣的住宅才適合自己？
除了選擇居住的地區，置業人士亦要考慮什麼類型的住宅才適合自己、住宅又應擁有什麼的條件。置業人士首先設定自己心目中的住宅應有條件，如樓盤的發展商、樓盤的地理位置、外觀、住宅類型、物業質素、物業設施、會所設施、樓價、樓齡、升值潛力等，將每一項條件排序，認為最應有的住宅條件放在最前，如此類推。這樣做買家便能清楚自己需要的是什麼。
住宅類型則有好幾種，大致上可分為四類：獨立村屋、花園洋房、大型屋苑及單幢樓，各自有本身的優缺點。獨立村屋及花園洋房可飼養寵物，較為獨立自主，不受屋苑式管理的約束及影響；大型屋苑往往可以自給自足，屋苑內有齊各項飲食購物、交通及文娛康樂設施，不過通常都禁止飼養寵物；部份單幢樓雖坐擁地利優勢，不過管理費一般較貴，亦欠缺康樂及會所設施。
不同住宅類型有各自的長短處，買家要考慮清楚自己對住宅有什麼要求。如想飼養寵物，可選擇村屋或花園洋房。如想生活簡單方便，選擇大型屋苑，所有設施樣樣齊備。

3、選擇怎樣的單位？
買家除了要了解自己對住宅的需求外，亦要了解清楚自己對單位的要求。置業人士應設定自己心目中的單位必需條件，如面積、實用率、間隔、座向、景觀、樓高、風水、裝修、露台、天台、複式、連傢俬電器等條件。將每一項條件排序，認為最應有的單位條件放在最前，如此類推，想清楚自己最需要的是什麼。
置業人士可搜集各一手樓盤的資料，如報章及網頁的客觀報道、介紹及業內人仕對該樓盤評價等，可以讓自己吸收多方面的意見，睇樓的角度自然會客觀一些。

第三步：睇樓

1、示範單位分兩種：
有些示範單位是設於該物業內某些單位，通常屬於一些將近落成物業，有版你睇，買家會較具信心；亦不妨帶把軟尺度一度，事關經過發展商的巧妙裝修，例如採用淡色家具、落地鏡面等，往往令空間感變大。另一種示範單位則設於商場或商廈，失真程度有幾多通常待入伙才揭曉。

2、逼爆睇樓好不好？
睇示範單位有時要大排長龍，多人睇可能令你稍稍分心，但不失為交流分享，吸取客觀意見的好機會；少人睇時固然可落足眼力，職員都有多些時間回答問題。

3、審查單位及樓宇是否適合
單位的間隔、景觀、用料、裝修、窗台位實用與否、附送設備、樓宇設施、會所設施、環境等都要睇真。更要親到物業地盤現場查看，兼睇風水。如該物業已入伙，你又有心水單位，並好有誠意購買，不妨嘗試與售樓職員商議進入將購單位查看。 接到樓書，要細閱售樓書的資料、條文，尤其申明的大廈公契的有關內容。詳見售樓書注意事項。

第四步：進行交易須知

進行交易前要注意的事項：

• 如決定認購，就要諗多幾個心水單位，亦要作好心理準備，一旦錯失心頭好，會不會守候下一批單位或另選樓盤，還是狙擊餘下貨色。
• 了解首置貸款、自置貸款等計劃，記謹買樓期限。
• 有時發展商為求促銷，會允許地產代理找客，你亦可撰擇經地產代理入票認購還是直接向發展商選購，有些地產代理又佣金回贈、現金回贈及購物代用券等優惠，分分鐘連傢俬裝修費都省卻。
• 有心水單位，再找銀行進行估價及承造按揭，現時發展商大多會安排多間銀行替買家進行免費估價，通常到價。同時了解清楚發展商訂下的售樓安排、認購形式、如暗盤議價、公開登記、抽籤及付款辦法等。現時發展商互相競爭下，可能有包釐印、律師費、印花稅等優惠，又會推出嶄新附款方法，如跌價補償、舊樓換新樓、保證原價收回、建築期付款、分期付款、提供二按、定息按揭等。有些可能是綽頭純粹安定人心，有些則可令買家免變樓蟹及時止蝕。

買樓前，決定清楚自己所選的業權結構，是聯權共有還是分權共有。

1、聯權共有
業權由兩人共有，其中一方死去後，其業權會自動由另一方的業權擁有人所得。

2、分權共有
業權是可分割的，物業由各業主各佔一個比例。假若其中一位業主去世，其業權會自動由其遺產受益人所擁有，而並不是由其他業主共同擁有。

認清整個買賣程序，以及須簽署的法律文件：
1、認購登記
部份單位推售時會要求買家先落訂金登記，以本票或支票形式支付，然後抽籤決定買樓次序，到簽署臨時買賣合約時在內扣除。當然亦有部份樓盤採用先到先得，內購甚至暗盤招標形式出售。

2、臨時買賣合約
預備臨時定金(細訂)，訂金一般為樓價10%。如你申請了首置或單置計劃，記得在完成物業交易手續前不少於14天工作日，向房協提交文件，以獲取滿意書。

3、正式買賣合約
一般在簽署臨時定金後14日，要簽署正式買賣合約，所付樓價成數視乎附款方法而定。當然要得到銀行的按揭批準。這時亦要附清釐印費、律師費。
按揭契約
付清餘下樓價的時間，由你選擇的供款方法決定，例如選擇即供期付款，大多在簽署正式買賣合約後14日內付清樓價，並會從律師樓取得樓契，若有做按揭，則樓契歸銀行，按揭契分別由銀行及業主保管；而選擇建築期付款，入伙時才需找銀行做按揭，估價可能與購入樓價有相差。

*有關樓宇買賣過程中牽涉的各項收費，可參看律師目錄及各項與買賣有關的物業交易收費表 。

第五步：收樓

收樓後，並不代表一切已完結，還有新家居的裝修及購買家居保險等事情要辦理。對於裝修毫無頭緒？可參看家居設計及裝修 ，那裡有一些意見及提示以供參考。另外，有關購買家居保險事宜亦不能輕率，可參家居保險須知

澳門買賣物業流程表



購 買 二 手 物 業 注 意 事 項

物業用途：
	必須確定物業購入前作可用途，必要時可查閱入伙紙(俗稱查屋紙) 。
物業面積：
	留意業主提供之物業面積是否有誇大，建築面積會比實際面少，留意單位(平方米、平方呎)，可攜帶卷尺在睇樓時實地量度面積，在必要時更可要求賣方提供有關樓宇面積的文件。
物業年齡：
	樓齡會影響銀行貸款額的高低。樓齡大，按揭成數會較低或還款期較短，現時一般銀行樓宇貸款期最長為20年，即樓齡加貸款期之總數為40年。
第三者權益：
	在樓宇交收前，要清楚知道樓宇是否有修葺令及其他限制命令，並要知道及決定修葺費用由誰支付。
地契年期：
	要留意物業所屬土地的年期長短和是否需繳納地租。因為澳門大多數的土地是屬於政府批租地，批租地一般25年期限。

買 賣 時 要 注 意 的 事 項

1. 買賣物業之公證書全部費用由買方承擔。

2. 若物業存在抵押或訴訟之登記，賣方必須在簽立公證書前註銷有關登記，而該等費用由賣方承擔。

3. 簽立買賣公證書前關於該物業之全部費用(水費、電費、管理費)、債務、房屋稅及地租稅等屬賣方之責任。

4. 買方必須確保物業是否交吉或結束租約。

5. 若賣方不履行預約買賣合約時，必須向買方賠償雙倍定金。     若買方不履行預約買賣合約時，賣方有權沒收所繳付之定金。     (不排除任一方可透過法院要求特定執行有關物業之買賣)

* 上述資料謹供參考 *